Элитная недвижимость на Кипре: выгодные бизнес-инвестиции и новый уровень вашего комфорта

Элитная недвижимость на Кипре пользуется неизменным спросом, преимущественно со стороны иностранных граждан. Статистика гласит, что россияне редко покупают жилье в среднем ценовом диапазоне, полностью «делегировав» эти полномочия англичанам и другим жителям Евросоюза. Более 70% сделок, закрываемых в премиум-сегменте, числится именно за нашими соотечественниками.

Факторы, обуславливающие интерес к элитной недвижимости на Кипре

Мягкий средиземноморский климат, развитая инфраструктура и 340 солнечных дней в году делают Кипр одним из самых популярных туристических направлений, как среди европейцев, так и россиян. По статистике на 1 местного жителя в сезон (май-ноябрь) приходится 3 отдыхающих. Температура воды в море даже в зимний период не опускается ниже 20 °С, что позволяет присвоить острову статус круглогодичного курорта.

Тем не менее, выгодное географическое расположение является не единственной отправной точкой для покупки жилья на Кипре. Активность рынка недвижимости обусловлена также очень привлекательными условиями для ведения бизнеса. Страна в целом демонстрирует хорошие экономические показатели: стабильный ежегодный рост ВВП, снижение безработицы, расширение туристического сектора, низкие ставки корпоративного налога. 

В копилку плюсов можно добавить и упрощенную схему получения ПМЖ и паспортную программу, что еще больше стимулирует иностранные компании переводить свой бизнес именно на Кипр или же открывать здесь дополнительные офисы и представительства. Сотрудники переезжают семьями, тем самым, обеспечивая внушительный приток инвестиций в рынок недвижимости.

Параллельно развивается сегмент игорного бизнеса, благодаря проводимой правительством политике легализации. Растет количество пятизвездочных отелей, строятся новые яхт-марины, небоскребы, облагораживаются набережные, что в совокупности работает на привлечение зарубежного капитала, в том числе и вложение средств в покупку жилья премиум класса.

Общая аналитика продажи жилой и коммерческой недвижимости

Статистика последних трех лет показывает, что продажа недвижимости на Кипре идет активными темпами, а общее количество сделок, заключенных в 2018 году, вышло на уровень докризисного 2007 года. За первое полугодие 2019 года было зафиксировано 5560 сделок, что в процентном соотношении составило 24% прироста по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основной скачок наблюдался весной (апрель-май), и связан он был с изменениями законодательства в отношении паспортной программы, вступившей в силу с 15 мая 2019 года.

По словам аналитиков, большая часть объектов элитной недвижимости на Кипре продается еще на стадии строительства. Клиенты не хотят вкладывать деньги в ремонт и реконструкцию вторичного жилья, желая на выходе сразу получить новые современные апартаменты, оснащенные по последнему слову техники. В уже построенных домах можно встретить нереализованные квартиры, но часто этот факт имеет веские причины: либо они не самые лучшие по планировке, либо цена слишком завышена, и потенциальные покупатели не нашли общего языка с застройщиком. 

Традиционно самыми популярными городами у инвесторов являются Лимассол, Пафос, Ларнака, Никосия.

• Лимассол. Считается второй столицей Республики Кипр и ее деловым сердцем. Здесь сосредоточены все значимые финансовые структуры острова, а также офисы иностранных компаний. Район самой дорогой недвижимости на Кипре. Покупатели, заинтересованные в перспективах развития своего бизнеса, останавливают свой выбор именно на этом городе, даже несмотря на завышенность цен.

В первом полугодии 2019 года в Лимассоле было заключено около 2000 сделок, из которых на долю внутреннего рынка пришлось около 1300, остальные были распределены между гражданами ЕС и нерезидентами Евросоюза. Удельный вес в общем объеме продаж составил 35%.

• Пафос. Привлекателен своими красивыми природными ландшафтами. Многие виллы расположены на холмах, открывающих потрясающие виды на местные окрестности. Локация подходит людям, стремящимся к размеренному и спокойному ритму жизни. Еще один фактор, влияющий на привлекательность Пафоса у потенциальных покупателей — адекватные цены. Как показывает статистика, наибольший приток денег поступает не от паспортных клиентов, а именно от жителей ЕС. Они приобретают недвижимость в основном для собственного отдыха, приезжая на остров в течение года. На первом месте по популярности город числится и среди нерезидентов Европы.

Количество сделок, заключенных в первом полугодии 2019 года, составило чуть более 1400 — 25% от общего числа зафиксированных за данный период. Из них только 402 объекта было продано коренным киприотам, оставшаяся часть распределилась между европейцами (365) и гражданами, не входящими в ЕС (649).

• Ларнака. Славится хорошими песчаными пляжами и близостью к международному аэропорту. Однако рынок элитной недвижимости здесь не развит. Упор делается больше на покупателей со средним бюджетом. Исправить ситуацию поможет строительство нового порта, проектирование которого уже обсуждается на уровне правительства. На сегодняшний день интерес для платежеспособных клиентов представляют только отдельные пригородные районы, но и они оцениваются по принципу «на любителя».

За первую половину 2019 года в Ларнаке было совершено всего 772 сделки, распределение между внутренними покупателями и иностранцами — 50/50.

• Никосия. Столица республики. Удаленность от моря и основных достопримечательностей острова делает ее не слишком популярной среди зарубежных инвесторов. Исключение составляют только бизнес-туристы, имеющие свои личные причины для вложения денег именно в столичном регионе.

По объему продаж Никосия занимает третье место, добравшись до отметки 1013 сделок за 1 полугодие 2019 года, но исключительно за счет внутреннего спроса. 

Преимущества покупки жилья премиум-класса: гражданство, вид на ПМЖ

Дополнительным и очень значимым бонусом к покупке недвижимости на Кипре является возможность получения вида на ПМЖ или официального гражданства. Все зависит от того, какую сумму денег готов вложить инвестор в развитие экономики страны, и какого рода жилье будет приобретаться.

• Гражданство. Чтобы стать гражданином Кипра, необходимо купить виллу, апартаменты или таунхаус стоимостью не меньше 2 млн. долл. Ранее входной порог составлял 2,5 млн. долл., но в 2016 году правительство смягчило условия. Через 6 месяцев можно получить паспорт резидента. При этом жить постоянно на Кипре в период ожидания необязательно. Достаточно сначала приехать на несколько дней для выбора объекта инвестирования, а затем уже непосредственно для получения всех необходимых документов.

Кроме того, право на гражданство автоматически появляется у родителей основных заявителей при наличии недвижимости для проживания стоимостью более 500 тыс. долл., несовершеннолетних детей, в также совершеннолетних финансово-зависимых детей до 28 лет. Гражданство передается по наследству. Через 3 года после получения статуса резидента элитные дома на Кипре можно продавать, но при условии, что в собственности останется хотя бы одна единица жилья, цена покупки которой стартует от 500 тыс. долл.

• Постоянный вид на жительство. Кипр предоставляет лучшие условия по получению ПМЖ в Европе. Иностранные граждане могут воспользоваться предложением по ускоренной процедуре, согласно которой документы выдаются на руки уже спустя 2 месяца после совершения сделки купли-продажи. При этом обладатели ПМЖ не обязаны физически переезжать на Кипр, им достаточно пересекать границу государства хотя бы два раза в год. Фактическое же проживание дает право на получение гражданства по истечению 7 лет.

В этом случае необходимо приобрести недвижимость (обычный или элитный дом) минимум на 300 тыс. долл. Обязательное условие — сделка оформляется только через девелоперскую компанию, на первичном рынке. Первый взнос — не менее 200 тыс. долл. Покупатель должен доказать, что источником средств не является деятельность, осуществляемая в поле юрисдикции Кипра. Также предоставляется информация о доходах, в том числе на супругов и детей. 

Цены на элитное жилье: от чего зависят

Самая дорогая недвижимость на Кипре — традиционно в районах приморских городов с развитой инфраструктурой, в пешей доступности от моря. Самыми распространенными вариантами недвижимости на Кипре являются:

• Виллы. В городской черте площадь среднего участка составляет 300 кв. м., в пригороде — около 400-450 кв. м., в сельской местности — 600-700 кв. м. На территории обычно есть бассейн, сад, беседка, зона барбекю, парковочное место. В основном это двухэтажные или полутораэтажные строения типичной планировки — на первом этаже располагается гостиная, кухня, кабинет, гостевой санузел, на втором несколько спален и ванная. Виллы продаются с полной внутренней отделкой. Если же покупка осуществляется на стадии строительства, то заказчик может выбрать отделку в индивидуальном порядке.

Стоимость жилья достаточно разнопланова:

• Таунхаусы. Как правило, имеют на своей территории коммунальный бассейн. Стандартное количество спален — 2-3. Для каждого домовладельца предполагается собственное парковочное место. Все таунхаусы продаются с полной внутренней отделкой и частичной меблировкой (кухонный гарнитур, встроенные шкафы, сантехника).

Примерная вилка цен:

• Апартаменты. В курортных местах многоквартирные дома строятся преимущественно двухэтажные. Максимальное количество этажей — 5. Территория оборудована коммунальным бассейном, крытым парковочным местом. При условии покупки квартиры на стадии строительства возможет вариант индивидуальной перепланировки и внутренней отделки.

Стоимость жилья варьируется в пределах:

Элитная недвижимость на Северном Кипре: особенности покупки

Приобрести недвижимость на территории Турецкой Республики Северного Кипра может гражданин любого иностранного государства. Для посещения этой части острова дополнительные визы не требуются. Первичный и вторичный рынки представлены в основном квартирами и виллами, входящими в состав современных, технически оснащенных жилых комплексов, либо стоящими как отдельные самостоятельные объекты.  

Как правило, из большинства элитных домов открываются шикарные морские и горные виды.

Покупка жилья предусматривает уплату ряда налогов, часть из которых является единовременными, а часть подлежит ежегодной уплате. К первой категории относятся следующие:

• НДС. Составляет 5% от стоимости сделки, прописанной в договоре.
• Сбор за переход права собственности в руки нового покупателя — 3%.
• Гербовый сбор — 5%.

К числу ежегодных сборов относится налог на недвижимость, сумма которого напрямую зависит от размера объекта недвижимости. Денежный эквивалент рассчитывается просто: 1 кв. м = 1 турецкой лире. 

Для оформления сделки купли-продажи нерезидентам Северного Кипра необходимо получить разрешение от государства. Процедура формальная, но по времени может занять от 4 до 6 месяцев. Согласно местному законодательству иностранец может стать владельцем только одного объекта жилья: цены виллы, земельного участка или апартаментов.

Содержание и налоги

Налогообложение недвижимости производится  по прогрессивной шкале. За основу взяты цены на 1 января 1980 года. Таким образом правительство решило минимизировать затраты потенциальных инвесторов, сгладив последствия кризиса. Расчетная таблица выглядит следующим образом.

Затраты на текущее содержание зависят от типа объекта, его площади, месторасположения и удаленности от моря. Чем дороже элитный дом на Кипре, тем больше расходов он потребует на свое обслуживание. Сумма может варьироваться от 2,5 до 3,5 тыс. евро в год.

Расчет ежемесячных затрат выглядит приблизительно следующим образом:

• Водоснабжение. Вода считается по счетчику, исходя из фактического потребления, но с учетом небольшой фиксированной части. Тарифы имеют прогрессивный (повышающий) характер. Главное, уложиться в расход не более 1 куб. м в день, в противном случае включаются высокие расценки. Средний счет составляет 30-40 евро в месяц, исключение — дома с большими участками земли (от 1500 кв. м), требующими регулярного полива, особенно в жаркий сезон. Горячего централизованного водоснабжения на Кипре нет. 
• Электроэнергия. Домохозяйствам предлагается два варианта тарифов: одноставочный (одинаковая плата днем и ночью), двуставочный (ночью дешевле). Электричество на Кипре дорогое, так основной объем вырабатывается на тепловых станциях, работающих на мазуте. Семья из 4-х человек, проживающая в апартаментах площадью 100-150 кв. м. платит в среднем 100 евро в месяц. При наличии бассейна расходы увеличиваются. Цифры не учитывают обогрев помещений зимой и кондиционирование летом.
• Обогрев и кондиционирование. Холодный сезон, требующий обогрева (электричеством или газом), длится 3 месяца — с декабря по март. Жаркий сезон, предусматривающий необходимость работы кондиционера, приходится на июнь-сентябрь. Затраты по этим статьям сугубо индивидуальны, в приблизительной оценке их можно обозначить цифрой 1500 евро в год.
• Телефон и интернет. Основными провайдерами на Кипре являются компании Primetel, MTN, CYTA. Абонентская плата за интернет-телевидение, стационарный телефон варьируется в пределах 50 евро.
• Мусор. За его уборку муниципалитет взыскивает примерно 100 евро в год.
• Другие расходы. Сюда обычно включаются затраты на обслуживание бассейна, сада, придомовой территории. Сумма зависит от вида жилья: собственный дом, апартаменты в закрытом комплексе, таунхаус и т.д. В усредненном виде издержки могут составлять 60-150 евро в месяц.

Последняя статья расходов, связанная с содержанием недвижимости — это ее страхование. Сюда же входит страховка на движимое имущество — например, бытовую технику, мебель. Годовая величина взносов равняется приблизительно 0,16% от страховой суммы, которую определяет сам домовладелец.  

Несмотря на стабильно высокий уровень цен, вложения в элитную недвижимость на Кипре — выгодные инвестиции, как в плане покупки собственности для личного проживания, так и в формате последующей сдачи в аренду. Прирост стоимости составляет 10-15% в год, поэтому во многих случаях такой способ «заставлять» работать деньги получается гораздо рентабельнее, чем класть их на депозит.