В нашей еженедельной рубрике «Вопрос эксперту» Олег Коновалов, ведущий консультант по международному налоговому планированию и покупке зарубежной недвижимости, отвечает на ваши вопросы касательно приобретения недвижимости на Кипре. Вы можете присылать вопросы на почту: procyprus.blog@gmail.com.
Кипрский рынок недвижимости довольно специфический. До запуска программ гражданства и ВНЖ для инвесторов в недвижимость, на острове превалировали свои стандарты качества и архитектурные решения, которые не пользовались большой популярностью у иностранных покупателей. В результате на вторичном рынке большой объем предложений из старого фонда, которые нелегко находят покупателей. Многие такие объекты скупали застройщики под редевелопмент, либо под освобождение участков под будущее строительство. Цены на такую низкокачественную вторичную недвижимость могут снизиться в связи с временным снижением спроса со стороны застройщиков.
Качественную новую недвижимость в последние 5-6 лет покупали по большей части иностранцы. Существенная часть этой недвижимости приобреталась в рамках программы гражданства. Покупатели такой недвижимости могут себе позволить не торопиться с продажей и не снижать цену, чтобы как минимум вернуть свои вложения без убытков. Поэтому существенных изменений в этой нише вторичного рынка мы тоже не ждем.
На первичном рынке доля спекулятивных проектов не очень существенная. В основном это высотные здания в Лимасоле и Никосии. В этой нише уже высокий уровень конкуренции из-за большого объема предложения, и ценовая война застройщиков выглядела вероятной еще до возникновения коронакризиса. Но большинство таких проектов реализуется с привлечением банковского кредитования, а значит есть минимальные цены продажи, которые согласованы с банком. Застройщики ограничены в возможностях снижать цены, даже если им хотелось бы таким образом конкурировать за покупателей. Коррекция цен маловероятно сможет превысить 10%-15%.
По большей части застройщики сначала находят покупателей, а потом начинают строительство. Это позволяет им не привлекать банковских кредитов и при этом не рисковать собственными средствами. 2013 год оказался очень болезненным для строительной отрасли, которая была излишне закредитована. Исходя из этого опыта многие застройщики предпочитают не привлекать кредитов. Сокращение платежеспособного спроса приведет к сокращению предложения на этом рынке, а не к коррекции цен.
В целом мы ожидаем увидеть сокращение объема рынка в ближайший год, но выпадающий спрос повлечет за собой сокращение объема предложения, и лишь в небольшой мере снижение цен.
