2019 год принёс Кипру хорошую статистику в плане заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Эксперты говорят 20%-ном росте. Но пандемия 2020-ого внесла свои коррективы. Тем не менее иностранные инвесторы продолжают интересоваться покупкой недвижимости на острове благодаря привлекательным льготам.
Сегодня мы рассмотрим, какие юридические аспекты важно учесть при покупке апартаментов или виллы на Кипре.
Как проходит сделка
Процесс покупки недвижимости на Кипре иностранцами может длиться около двух месяцев. Процедура состоит из нескольких этапов.
- Подбор объекта недвижимости. Выбор осуществляется дистанционно или очно в ходе личного визита на остров. Понравившийся лот нужно зарезервировать: для этого достаточно внести 10% задаток от стоимости. Тогда же осуществляется подписание предварительного договора купли-продажи.
- Проверка юридического состояния недвижимости. Ваш юрист проверяет подлинность документации жилья. На основании проведённого контроля он составляет окончательный договор купли-продажи.
- Финальное заключение договора. После необходимых проверок и подготовки документации подписывается договор. Покупатель вносит 40-50% от стоимости жилья, оплачивает Гербовый сбор, депонирует договор в Земельном комитете.
- Выдача правительственного разрешения на покупку. Для совершения сделки Совет министров должен одобрить её и дать разрешение. Если иностранец пройдёт проверку, трудностей не возникнет.
- Оплата НДС. Юрист готовит заявление на получение льготы по НДС: тогда пошлина составит 5% (но только на 200 квадратных метров, на остальной метраж скидка не действует). В случае, если объект приобретается на вторичном рынке, налог не взимается.
- Окончательный расчёт. Покупатель расплачивается за недвижимость.
Как меняются статусы собственника?
На протяжении заключения сделки покупки-продажи собственник может сменить 3 статуса.
- Собственник недвижимости. Этот статус приобретается после подписания договора и внесения оплаты в размере не менее 30% от стоимости. Происходит депонирование договора, недвижимость оформляется на покупателя. Теперь он может брать кредит в банке под залог дома или иного строения.
- Фактический собственник. Статус приобретается после полного совершения оплаты, подписания Акта приёмки-передачи. Покупатель фактически обладает недвижимостью, может пользоваться ею по своему усмотрению.
- Зарегистрированный собственник. Статус приобретается по оформлении Свидетельства о собственности (Title Deed) и уплаты налога Transfer Fee. Этот документ гарантирует защиту безусловного права собственности на имущество – никто не может оспорить его или принудить к отказу от недвижимости. Если с документацией всё хорошо и покупателя нет в списках Интерпола, а также соблюдены условия сделки, то Title Deed выдают без проблем.
Как проходит процедура получения Title Deed
Процесс выпуска Title Deed на недвижимость может занять от 1 до 3 лет – это длительная бюрократическая процедура. Однако получение документа стоит ожидания, поскольку он полностью гарантирует права собственника.
С другой стороны, были опасения, что права владельцев собственности, на которую пока нет Title Deed, не будут защищены. В качестве ответа на критику правительство Кипра внесло поправки в законодательство, благодаря которым права собственников без Титула защищены. Рассмотрим каждую несколько кейсов подробнее.
Проблема №1: девелопер не может расплатиться с кредитором, поэтому банк отчуждает в свою собственность всю недвижимость, оформленную в качестве залога.
Решение: теперь такого риска нет. При подписании контракта между покупателем и девелопером реально включить пункт о прямом погашении задолженности перед кредитором в части приобретаемой недвижимости.
Проблема №2: девелопер становится банкротом.
Решение: покупатель может получить Титул сразу у государства, идя в обход девелопера.
Проблема №3: недвижимость возведена с отклонениями от предварительно утверждённой проектной документации.
Решение: государство предусмотрело процедуру «амнистии», связанную с незначительными нарушениями, допущенными девелопером. Но перед оформлением сделки юристу покупателя лучше заказать у лицензированного архитектора документ, свидетельствующий о соответствии недвижимости всем нормам документации.
Проблема №4: на недвижимость не предоставлен Title Deed, а покупатель уже хочет её продать.
Решение: теперь данная сделка совершается без девелопера. Задепонированный в самом начале контракт переуступается новому покупателю.
Правительство Кипра взяло на себя обязательство сделать документооборот электронным. Это позволит существенно ускорить процесс выдачи Title Deeds.
Ограничения на покупку недвижимости на Кипре
Граждане стран, не входящих в ЕС, раньше сталкивались с ограничениями на покупку недвижимости. Сейчас они ослаблены: покупатель имеет право приобрести два объекта недвижимости у одного девелопера.
Второе ограничение – площадь приобретаемого земельного участка. Максимальный размер – 4014 квадратных метров. Необходимо обратить внимание на то, что супруги в деле приобретения недвижимости являются одной единицей.
Такие ограничения распространяются только на физических лиц. Юридические лица не сталкиваются с подобными правилами.
Итог
Следование законодательству, помощь со стороны юриста и риэлтора позволят вам стать собственником недвижимости на Кипре. Если вы хотите получить гражданство ЕС, то это самый быстрый способ.
