Мы уже писали о том, как и куда инвестиировать в условиях кризиса, спровоцированного новой коронавирусной инфекцией. Но что если вы уже инвестировали?
Ситуация вполне могла сложиться так, что вы вложили деньги в перспективный проект, предполагающий стабильный доход от сдачи в аренду. А потом случился COVID-19 — и стабильность этого дохода оказалась поставлена под сомнение.
Мы попросили нашего эксперта Олега Коновалова рассказать, как не потерять доход от аренды кипрской недвижимости в условиях закрытых границ. Ниже — то, что он ответил.
Те, кто покупал недвижимость с гарантией арендного дохода, могут рассчитывать на исполнение застройщиками своих обязательств по обеспечению обозначенного уровня дохода. Застройщики, в свою очередь, могли рассчитывать либо на долгосрочную аренду, которую проще администрировать, но которая не даёт им особой возможности для дополнительного заработка, либо на сезонную туристическую аренду. Сезонная аренда может приносить 6% годовых и выше. При этом застройщики гарантировали доходность на уровне 3%-4%, а разница составляла их дополнительную прибыль.
Долгосрочная аренда более защищена независимо от того, привлекаются такие арендаторы при помощи застройщика или каким-либо иным образом. Арендаторы могут попросить о снижении арендной ставки на время карантина, но какой-то арендный поток сохранится — и выпадающий доход будет не столь ощутим. Сезонную аренду ожидает существенный спад. По прогнозам кипрского министерства туризма, в 2020 году турпоток на Кипр вернётся к показателям 30-летней давности и составит 1,5-1,7 миллионов человек. В 2018-2019 годах этот показатель приближался к 4 миллионам.
Для исполнения своих обязательств по гарантированной арендной доходности застройщикам придётся частично залезть в выручку от продаж и накопленные резервы. В связи со сложившейся форс-мажорной ситуацией застройщики могут обсудить с собственниками недвижимости снижение доходности в 2020 году до 1,5%-2%, но в стремлении сохранить репутацию большинство застройщиков будет стремиться исполнять гарантии в максимально возможной мере.
Поскольку гарантия арендного дохода — важный инструмент для продажи недвижимости на Кипре, некоторые застройщики покроют выпадающий арендный доход из выручки от продаж и накопленных резервов. Это положительно скажется на их репутации и обязательно распространится по сарафанному радио.
Тем, кто не получил гарантий арендного дохода от застройщиков, остаётся два основных инструмента привлечения арендаторов: это снижение арендных ставок при сдаче в аренду через онлайн-сервисы и повышение комиссионных для агентств недвижимости, которые занимаются арендой. На Кипре, напомню, было принято законодательство, существенно ограничивающее возможность сдачи недвижимости в краткосрочную аренду через онлайн-сервисы. Постановка на учёт в качестве туристических арендных апартаментов с уплатой всех причитающихся налогов снизит чистую арендную доходность, но позволит минимизировать сокращение арендного дохода благодаря возможности использования онлайн-сервисов по аренде.
Объём предложения офисной недвижимости находится на низком уровне. Спрос на аренду офисных помещений меньше подвержен влиянию COVID-19, поскольку большая часть спроса на Кипре формируется за счёт достаточно крупных иностранных компаний. Во многом этот спрос обоснован требованиями по реальному экономическому присутствию, исполнение которого было одним из условий для получения льгот в рамках соглашений об избежании двойного налогообложения.
В связи с пересмотром РФ условий соглашения об избежании двойного налогообложения с Республикой Кипр, спрос на офисные помещения со стороны российского бизнеса сократится. Это сокращение спроса окажет ощутимое влияние на рынок, так что владельцам офисных помещений стоит обратить внимание не на российский бизнес, а на международные компании из инвестиционной сферы, ИТ, форекс, морских грузоперевозок и других, для которых на Кипре созданы особые налоговые условия и которые стремятся обеспечить реальное экономическое присутствие.
Российских арендаторов заменят другие, и у владельцев офисных помещений выпадения арендного дохода может вообще не случиться, поскольку договоры аренды, как правило, предусматривают трёхмесячный срок уведомления о расторжении договора, что даёт достаточное время для поиска новых арендаторов. В условиях COVID-19 сроки привлечения новых арендаторов могут оказаться более длительными, чем в обычное время. В таком случае возможно частичное выпадение арендного дохода, но для качественных помещений в хорошей локации этот риск минимален.
