В нашей еженедельной рубрике «Вопрос эксперту» Олег Коновалов, ведущий консультант по международному налоговому планированию и покупке зарубежной недвижимости, отвечает на ваши вопросы касательно приобретения недвижимости на Кипре. Если вы хотите задать вопрос эксперту, пишите нам на почту: procyprus.blog@gmail.com.
Всё зависит от конкретных задач и целей. Если план заключается в инвестициях для получения арендного дохода от краткосрочной сезонной аренды, то покупка готовых объектов сейчас не очень рациональна, поскольку рискует оказаться заморозкой денег на срок до года. Однако, имеет смысл смотреть на новые объекты, которые будут построены к следующему сезону.
Несмотря на очевидное проседание туристического рынка в сезоне 2020 в связи с пандемией, Кипр сохраняет очень выгодные позиции в качестве туристического направления. Уровень цен на отдых на острове сравнительно невысокий. В связи со снижением доходов многие из тех, кто раньше выбирал отпуск на курортах Франции, Италии, Испании, будут искать менее дорогие альтернативы. Часть этого туристического потока переключится на Кипр. Поскольку это маленькая страна, ей нужно будет перетянуть на себя не столь большую долю турпотока из более дорогих направлений, чтобы компенсировать потери текущего сезона. Возможно, вернуться к рекордным показателям 2018-2019 годов сразу не получится, но качественные объекты в хороших туристических локациях смогут обеспечить докризисный уровень доходности.
После банковского кризиса 2013 года местному населению стало почти недоступно ипотечное кредитование. Помимо ставок в 4% годовых и выше, требовался также первоначальный взнос на уровне от 50%. Постепенно ситуация начинала выправляться. Но в условиях нового экономического кризиса, на этот раз глобального, доступность ипотеки снова снизится. А значит сохранится спрос на долгосрочную аренду жилья со стороны местного населения.
Спрос на долгосрочную аренду также формировался за счет иностранных работников. Для того, чтобы пользоваться различными налоговыми льготами, предусмотренными кипрским законодательством и двухсторонними соглашениями об избежании двойного налогообложения, компании создавали на Кипре реальное экономическое присутствие. Один из его элементов заключался в перевозе на Кипр ключевых сотрудников из других стран. Отмена льгот в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Кипром приведёт к сокращению реального экономического присутствия российскими компаниями и к оттоку российских кадров с Кипра. Это снизит спрос на долгосрочную аренду в более высокой ценовой категории.
Пандемия коронавируса усилила тренд на цифровизацию экономики. Многие новички займут прочные позиции на рынке в ближайшее время, в том числе во вновь сформировавшихся нишах. После открытия границ различные технологические стартапы и компании, упрочившие свои позиции за время карантина, начнут перемещаться на Кипр. Особые налоговые условия уже привлекли в страну как технологических грандов, таких как Mail.ru и Wargaming, так и множество небольших технологических компаний. Все эти компании будут дополнительно подпитывать спрос на долгосрочную аренду. Также, продолжится развитие газовой отрасли, которое приведёт к дополнительному притоку квалифицированных иностранных работников. Всё это также будет способствовать спросу на долгосрочную аренду.
Сейчас подходящее время для инвестиций в жильё для долгосрочной аренды. Причём не только в Лимасоле, являющемся деловой столицей Кипра и крупным международным финансовым центром, но и в других городах. Так IT-компании предпочитали Никосию из-за более доступных цен на аренду офисной и жилой недвижимости. Но в последнее время они всё больше смотрят на прибрежные города, такие как Пафос. Близость к морю положительно сказывается на мотивации сотрудников. Недостаток предложения офисной недвижимости компенсируется большим выбором жилой, которую можно использовать для размещения офисов. Наиболее привлекательными с точки зрения ликвидности и доходности представляются объекты комфорт-класса, поскольку спрос в этих сегментах формируется за счёт местного населения и экспатов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость на Кипре сейчас оказались в зоне повышенного риска. Многие мелкие и средние бизнесы не переживут нынешний кризис и будут вынуждены закрыться. Это приведёт к освобождению коммерческих площадей и всплеску предложения на рынке. Это касается стрит-ритейла и офисной недвижимости. Выпадение спроса на офисную недвижимость со стороны российского бизнеса также скажется на балансе спроса и предложения. Общее снижение деловой активности по всему миру будет означать, что спрос на освобождающиеся площади со стороны крупного международного бизнеса будет сравнительно невысоким и не сможет быстро поглотить это предложение по аренде. Технологические компании частично создадут необходимый спрос, но для их деятельности не требуются большие помещения на десятки или сотни сотрудников. Ближайший год на рынке коммерческой недвижимости Кипра будет дисбаланс спроса и предложения, из-за которого сейчас не лучшее время для выхода на этот рынок частных инвесторов. Однако для инвесторов, имеющих доступ к длинным деньгам в большом объёме открывается возможность консолидировать высвобождающиеся площади по сравнительно невысокой цене, чтобы в дальнейшем на фазе роста экономики продать их единым портфелем институциональному инвестору.
Если речь идёт о покупке недвижимости для себя и для личного пользования, то время также подходящее. Во-первых, такая покупка позволит сохранить сбережения в валюте. В свете волатильности сырьевых рынков и неясных перспектив курса рубля это особенно важно. Во-вторых, покупка недвижимости на Кипре позволяет получить ВНЖ или гражданство, в зависимости от суммы. Как показал опыт нынешнего года, наличие такого документа позволяет открыть границы и выехать из страны. Это большое удобство, ценность которого стала понятна только в современных экстремальных условиях. В-третьих, покупка для себя имеет большую эмоциональную составляющую, а положительные эмоции на фоне эпидемии и карантина очень важны.
